Мы делаем жилье доступным!
На нашем сервере Жилищный кооператив "Строй и живи"
Основная страница Написать письмо Новости Карта сайта
О кооперативе
Отличие от банка
Правила вступления
Зачет жилья
Органы управления
Публикации
Накопительно-заемные планы
Социальные программы
Гарантии надежности
Вопрос-ответ
Члену кооператива
Агентствам недвижимости
Полезные ссылки
Контакты
Персональная защита данных
 
 
Материнский капитал
 
ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ
 
Жилищный кооператив "Строй и живи"
 
Статьи о ЖК

Квартирный вопрос "СТРОЙ и ЖИВИ"

В ноябре 2001 года мы рассказывали о работе Ульяновского областного фонда ипотечного кредитования жилищного строительства. Однако при всей конструктивности и гибкости целевой программы, которую осуществляет Фонд, работа эта еще не набрала должных темпов. Причина в том, что схема ипотеки предполагает банковское кредитование строительства. А банковский процент получается слишком высоким.
Объемы строительства в городе остаются мизерными по сравнению с доперестроечными. Жилищная проблема обостряется.
И вот в феврале в Ульяновске начала действовать новая схема инвестирования строительства жилья.
Наверное правильнее будет не инвестирования, а новая схема кредитования строительства и покупки жилья.

По сути это - жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Новое в схеме - то, что человек, внесший (накопивший) 50 процентов стоимости будущей квартиры, имеет право выбрать себе жилье и вселиться в него. Однако он не становится собственником квартиры, пока не внесет оставшуюся сумму. Подробнее о работе Ульяновского жилищно-строительного кооператива мы разговариваем с председателем ЖСК, генеральным директором ЗАО "Центр недвижимости" Александром Диковым.

- Александр Сергеевич, когда речь заходит о жилье, 90 человек из 100 тут же вспоминают замечание булгаковского Воланда о москвичах: "Люди как люди. Только квартирный вопрос их испортил". Мне же лично больше нравится чеховское: "Нам всегда не хватает одной комнаты и четырехсот рублей". Так и кажется, что написано это не 100 лет назад, а сегодня. В каком же состоянии находится пресловутый квартирный вопрос в нашем городе сейчас?
- Цены на жилье растут. В течение прошлого года стоимость одного квадратного метра общей площади в среднем поднялась на 33% даже в долларовом выражении. При таком удорожании жилья человеку со сравнительно небольшими доходами очень трудно накопить на квартиру.
При продаже, покупке, обмене жилья риэлторам по долгу службы приходится глубоко вникать в семейные проблемы горожан. Иногда очень сложно развязать, так сказать, родственный узел, расселить несколько семей из одной квартиры, учитывая интересы всех сторон. Каких только горестных историй наши специалисты не выслушивают! Приходит, например, в риэлторскую фирму молодой человек. Спрашивает совета, как ему добиться, чтобы у него было собственное жилье. Начинает рассказывать - и, знаете, такая злоба в его словах, такая безжалостность, такой цинизм по отношению к старшему поколению, что просто страшно!

- Знакомый тип людей. Это те, которым все должны. Ему не помогать - его изолировать надо.
- Именно так. Все должны. Сам палец о палец не ударил, а какую-нибудь бабушку больную со свету сжить готов из-за квартиры.

- Но ведь, согласитесь и наоборот бывает. Родители живут в четырехкомнатной квартире. А молодежь десяток лет, с маленькими детьми углы снимает у чужих людей.
- Бывает. Жилье - это очень серьезная социальная проблема. Поэтому и подходили мы к формированию программы "Жилье в рассрочку" именно с социальной точки зрения.
За основу взяли опыт Санкт-Петербургского жилищно-строительного кооператива. В конце декабря прошлого года на заседании Общественной палаты при полномочном представителе Президента России по Северо-Западному округу Петербургскому ЖСК "Строй и живи" был вручен диплом "Лучший социальный проект в сфере недвижимости".
Петербуржцы, в свою очередь, применили схему кооператива, работающую в Москве и Башкортостане. Кстати, в Башкирии ЖСК действует уже шесть лет, 15000 жителей через кооператив получили квартиры, а 5000 семей за них полностью расплатились.
Вы помните систему кассы взаимопомощи?

- Да, конечно. Довольно удобный был способ, чтобы накопить денег на крупную покупку. Собираются, например, 12 человек. С каждой зарплаты сдают в кассу по десять рублей. И эти деньги отдают одному из участников "сбрасывания". То есть, каждый человек раз в год получал по 120 рублей. На эти деньги можно было купить зимнее пальто. А если участников побольше и сумма ежемесячная повыше, то и на холодильник хватало.
- То есть, это система накопления, простая и понятная. На принципах кассы взаимопомощи, с одной стороны, и основывается ЖСК. С другой стороны, - это кооператив. В нашей стране очень богатый опыт кооперативного строительства, жилищного, гаражного и так далее.
После войны в Германии были распространены и так называемые строительно-сберегательные кассы, которые тоже вполне оправдали себя в сложный экономический период и до сих пор прекрасно работают. Их тоже можно отнести к прототипам ЖСК.
Члены нашего кооператива пользуются целевым счетом в банке, снять деньги с которого можно только на определенные цели. Высший орган кооператива - общее собрание пайщиков. Тактические вопросы решает правление ЖСК.
Очень важно то, что государство не облагает налогами паевые деньги - поэтому форма кооператива выгодна экономически.

- И все-таки, Александр Сергеевич, как накопить на квартиру в ЖСК?
- Чтобы стать собственником жилья, член кооператива должен пройти три этапа. Первый - этап накопления паевого взноса до 50 процентов стоимости жилья. Второй - этап выбора объекта, он длится от недели до трех месяцев и заканчивается вселением в квартиру. И, наконец, третий этап - это выплата остатка паевого взноса с максимальной рассрочкой до 10 лет. Как только стоимость квартиры будет полностью выплачена, пайщик становится собственником жилья и выходит из состава ЖСК.
Первый этап начинается с того, что человек, решивший стать членом кооператива, делает первоначальный паевой взнос (минимально он составляет 10 процентов от стоимости будущего жилья) и членский взнос - 5 процентов стоимости жилья.

- Значит, если мне, например, нужна однокомнатная квартира, которая стоит сейчас около 250 тысяч рублей, я должна уплатить 25 тысяч - это 10 процентов - в качестве паевого взноса и еще 12,5 тысячи - членский пятипроцентный взнос. Итого - 37 тысяч 500 рублей. Так?
- Так. И, соответственно, если Вам нужна трехкомнатная квартира, сумма будет больше, а если Вы можете позволить себе только отдельную комнату в квартире или комнату гостиничного типа - меньше.
Размер и тип жилья, которое член ЖСК хочет получить, уточняется заранее. Это может быть и комната, и квартира, и отдельный дом - любой объект недвижимости, который есть на ульяновском рынке.
Паевой взнос, кстати, можно сделать как деньгами, так и имеющимся жильем.

- Я решаю, какое мне нужно жилье, плачу деньги и подписываю с ЖСК договор?
- Составляется "Ориентировочный индивидуальный график рассрочки платежей". Этот документ действует до того момента, когда пайщик получит нужное жилье.
Итак, человек постепенно накапливает 50 процентов стоимости жилья, внося деньги на целевой счет. В это время он тем самым кредитует пайщиков, которые находятся на этапе подбора и покупки жилья.

- Но Вы начали с того, что цены на рынке недвижимости растут с каждым днем. Учитывается ли это в схеме ЖСК?
Ежеквартально Ульяновский центр государственной статистики дает нам индекс изменения цены квадратного метра жилплощади. Накопительные взносы мы принимаем в соответствии с этой индексацией. Так как все деньги на паевом счете сразу расходуются на покупку жилья для очередного пайщика, то и уже вложенные паевые суммы фиксируются в процентах от общей стоимости жилья, также зафиксированной, но в условных денежных единицах (У.Д.Е.). Таким образом, У.Д.Е. в нашем ЖСК эквивалентна среднерыночной стоимости квадратного метра жилплощади.

- А как я узнаю, как движется очередь?
- Раз в месяц наш компьютер определяет рейтинг пайщиков в соответствии с внесенной каждым из них суммой и с заявленным сроком рассрочки. По рейтингу формируется очередь на получение жилья.

- Но вот, наконец, я накопила 125 тысяч (в сегодняшних ценах), то есть половину нужной на однокомнатную квартиру суммы. В рейтинговой таблице я одна из первых. Как происходит получение жилья? Т
- Риэлторы (а ЖСК работает с уполномоченной риэлторской фирмой) подбирают нужное жилье. Поскольку поначалу его стоимость была ориентировочной, то в момент покупки квартиры сумма уточняется. Если человеку понравилась квартира, цена которой несколько больше, чем предполагалось, то он должен будет добавить денег до 50 процентов ее стоимости. Если она дешевле, то излишек суммы пойдет в зачет окончательной выплаты. Член ЖСК также должен будет заплатить определенный процент риэлторам.

- Я вселяюсь в квартиру, но она еще не является моей собственностью?
- Совершенно верно. Пайщик и члены его семьи получают прописку в новом жилье. Собственником же квартиры является кооператив. При вселении есть два условия со стороны ЖСК. Во-первых, кооператив берет на себя обязательное проведение юридической экспертизы документов на приобретаемое жилье. Некоторые люди, которые торопятся въехать в новый дом, пренебрегают этим моментом. Но ЖСК настаивает на экспертизе, потому что иногда продавец жилья стремится утаить, что в квартире прописан ребенок или больной человек, и тем самым ущемляет их права. Если это вовремя не проверить, то потом суд может признать сделку купли-продажи недействительной. Такие случаи, к сожалению, бывают. Так что экспертиза проводится в интересах и пайщика, и ЖСК в целом.
Второе условие. Член кооператива должен оформить страховку на новое жилье.
И, наконец, он должен вовремя осуществлять коммунальные платежи.
С момента вселения пайщика в жилье начинает действовать новый документ - "Уточненный индивидуальный график рассрочки платежей". В соответствии с ним человек должен своевременно вносить платежи. Это, кстати, можно сделать и досрочно. Кроме того, на третьем этапе пайщик ежемесячно платит в кооператив членский взнос - 0,1 процента от фактической стоимости квартиры.

- Александр Сергеевич, а если человек решит по каким-то причинам выйти из кооператива?
Ему возвращается сумма внесенного пая. Кроме того, любой человек может переуступить свой пай другому лицу. Долю в кооперативе можно и наследовать.

- Московские риэлторские фирмы, внедрявшие ипотечное кредитование жилищного строительства, сталкивались с такой ситуацией: въехала семья в новую квартиру и больше не хочет отдавать долги. Выселить людей никто права не имеет. ЖСК застрахован от таких случаев?
- В Уставе кооператива предусмотрены меры, которые можно применять к пайщику, нарушающему свои обязательства. Вплоть до выселения. В отличие от ипотечных схем, пока пайщик не рассчитался полностью за кредит, он живет в квартире, принадлежащей не ему, а ЖСК, поэтому процедура выселения неплательщика значительно проще.

- В прессе прошла информация о том, что городская администрация Санкт-Петербурга в прошлом году выделила на местную программу "Строй и живи" пять миллионов долларов. Ульяновский ЖСК тоже надеется на финансирование со стороны городского и областного бюджетов?
Думаю, что и городу, и области будет выгодно поддержать эту социально значимую программу. И если наши власти все же изыщут средства на очередников, которые десятки лет стоят в городской очереди на жилье, то с помощью нашей схемы эти средства можно использовать гораздо эффективнее: деньги, выделенные на одного очередника можно использовать на двух, трех и даже четырех, в том числе на возвратной основе.

Наша статистика:

Подано заявлений: 38
Число пайщиков: 17
Паевой фонд: 1348279,5 руб.
Куплено квартир на сумму: 260000 руб.
Подбирают квартиры: 4 чел.
Ожидает подбора: 1 чел.
Среднее время ожидания: 1 неделя
Накапливают 50%: 11 чел.

Ольга Ронжина
"Ульяновск сегодня", 22 марта 2002 г. N19(215)

   
 
© ИКПКГ "Строй и живи", 2002-2009
т. 8(8422) 44-26-26, г. Ульяновск, ул. Радищева, 28