Мы делаем жилье доступным!
На нашем сервере Жилищный кооператив "Строй и живи"
Основная страница Написать письмо Новости Карта сайта
О кооперативе
Отличие от банка
Правила вступления
Зачет жилья
Органы управления
Публикации
Накопительно-заемные планы
Социальные программы
Гарантии надежности
Вопрос-ответ
Члену кооператива
Агентствам недвижимости
Полезные ссылки
Контакты
Персональная защита данных
 
 
Материнский капитал
 
ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ
 
Жилищный кооператив "Строй и живи"
 
Ъпчпщу м ТИ
Жилищный кодекс:
Частник будет доволен?

Как известно, с 1 марта 2005 года, вступил в действие новый Жилищный кодекс Российской Федерации. Этот ключевой документ из целого пакета законов принимался далеко непросто, в горячих дискуссиях и спорах. Достаточно сказать, что первоначальные предложения его авторов были дополнены более, чем четырьмя сотнями поправок. Однако и в принятом варианте многие положения Жилищного кодекса, в том числе касающиеся деятельности жилищных кооперативов, вызывают недоумение и многочисленные вопросы пайщиков.
Об этом и многом другом мы беседуем с президентом Союза профессионалов рынка недвижимости, председателем кооператива "Строй и живи" Александром Диковым.

- Александр Сергеевич, зачем вообще нужно было принимать новый Жилищный кодекс?
- Дело в том, что до последнего времени мы жили по Жилищному кодексу РСФСР, который был принят 20 лет назад. В нем, например, было прописано, что каждый гражданин имеет право на бесплатное жилье. Переход на рыночные отношения резко изменил реалии жизни и подходы к решению жилищного вопроса. Бесплатное жилье теперь предоставляется только малоимущим гражданам причем, по договору социального найма.
А вообще новый Жилищный кодекс устанавливает четыре вида жилищного фонда в зависимости от его назначения: жилищный фонд социального использования - по договорам социального найма, специализированный жилищный фонд - для проживания отдельных категорий граждан, индивидуальный жилищный фонд - для собственников жилья и жилищный фонд коммерческого использования - для проживания граждан на условиях возмездного пользования.

- Жилищный кодекс, как известно, отменил некоторые из ранее действующих законов Российской Федерации и включил в себя целый пакет новых законодательных актов. Какова же суть и основная цель принятого жилищного законодательства?
- Действительно, такие законы Российской Федерации как "О приватизации жилищного фонда РФ", "Об основах федеральной жилищной политики в РФ", "О товариществах собственников жилья" и ряд других документов, касающихся жилищных правоотношений, утратили силу, а содержащиеся в них нормы в той или иной форме вошли в новый Жилищный кодекс.
Новое жилищное законодательство представляет собой пакет из 27 законов. Оно было разработано в рамках президентской программы "Доступное жилье". Главная цель - усиление системы государственных гарантий прав и интересов граждан, а также повышение доступности приобретения жилья и улучшение жилищных условий рядовых граждан России.
К сожалению, принимаемые в спешке решения обернулись неточностями и многочисленными вопросами. Некоторые нормативные акты усложнили деятельность организаций, работающих на рынке недвижимости, жизнь кооперативов и их пайщиков, потребителей риэлтерских услуг. Депутаты Госдумы почти не прислушались к мнению профессионалов рынка недвижимости, представителей ЖСК и других кооперативов. Но законы приняты, и сегодня нам надо существовать в новом правовом поле.

- А специалисты кооператива "Строй и живи" принимали участие в разработке законов?
- Кооператив "Строй и живи" является членом международной ассоциации, и его хорошо знают в стране и за рубежом. У нас работают специалисты очень высокого класса. Видимо, поэтому специальной правительственной телеграммой нас приглашали принять участие в разработке жилищного законодательства. Мы были на парламентских слушаниях и вносили свои предложения и поправки в некоторые законопроекты.
К сожалению, законы, о которых идет речь, принимались наспех, "галопом", а поэтому многие из них оказались "сырыми". Откровенно говоря, некоторые законодательные акты работают не на дольщика, не на потребителя риэлтерских услуг, а против них.

- А какие конкретные предложения внесли ваши специалисты?
- Например, нам роздали проект по жилищно-накопительным кооперативам. На наш взгляд, он был совершенно сырым и непригодным для работы. Предложений, которые приводили его к реальным условиям, выдавалось очень много. Проект закона ставил благие цели защиты интересов пайщиков: чтобы финансы были прозрачны, средства учитывались и так далее. Но в нем было все излишне регламентировано и, к сожалению, оставлена лазейка для непорядочных кооперативов.

- Что вы имеете в виду?
- В названном проекте не было четко прописано несколько положений. К тому же разрешалось нецелевое использование паевых средств кооператива. Мы посчитали это грубейшим нарушением. Ведь недобросовестный руководитель может на деньги пайщиков приобрести, к примеру, "иномарку" либо дачу.
В проекте есть удивительные, характерные только для России парадоксы. Например, у нас есть свободная квартира, накопленные пайщиком средства, но мы не имеем права сразу покупать ему жилье. Пайщик, накопивший деньги на квартиру, сможет снять их только через два года.

- Да за эти два года цены на жилье взлетят вдвое, втрое!
- Вот такие у нас в России парадоксальные законы.
К сожалению, наши и поправки других профессионалов рынка недвижимости не были приняты. Закон о жилищно-накопительных кооперативах, после обсуждения в Госдуме, стал только хуже.

- Неужели все так плохо? Ведь в новом Жилищном кодексе есть немало и положительных моментов. Например, введено такое понятие как "товарищество собственников жилья".
- Положительные моменты есть. А есть и просто жизненно необходимые законодательные акты. В нем содержится также немало новых понятий, в том числе таких как "товарищество собственников жилья".

- А что это, собственно, такое?
- Товарищество собственников жилья - это организация, которая создается, когда большая часть квартир в доме принадлежит собственникам. Они это жилье либо купили, либо приватизировали. Такие лица по новому законодательству обязаны создать товарищества, которые являются самоуправляемыми организациями. Они сами могут распоряжатся приобретенной недвижимостью и имеют право выбора управляющей компании.
Если раньше все права на управление, ремонт и так далее были сосредоточены в ЖЭКах и ДЕЗах, то теперь собственники жилья имеют право нанимать любую организацию либо частника.

- То есть заключить договор? Причем, не только с организацией, но и с отдельным частным лицом?
- Совершенно верно! Например, нужен сантехник. Они могут отказаться от услуг ЖЭКа и пригласить сантехника, заключить с ним договор на обслуживание дома или проведение отдельных видов работ. И платить этому товарищу, который будет устранять неполадки, оговоренную сумму. Для товарищества собственников жилья это гораздо выгоднее и дешевле, чем оплачивать сомнительные услуги целой организации.
В общем, собственник жилья получает право выбора. А это уже рождает конкуренцию, которая приводит к повышению качества жилищно-коммунальных услуг.

- Александр Сергеевич, расскажите немного о кооперативе "Строй и живи". Что его отличает от других? В чем причины такой высокой популярности в Ульяновске и даже других регионах?
- Я считаю, что в таком трудном регионе, как Ульяновская область, за три года нам удалось сделать почти невозможное. Методика программы "Жилье в рассрочку", разработанная специалистами нашего кооператива, признана одной из лучших в Российской Федерации с точки зрения социальной защищенности пайщиков и финансовой сбалансированности накопительной системы. Ее особенностями, отличающими "Строй и живи" от других кооперативов, являются индексация паевых взносов, привязанная к средней рыночной стоимости 1 кв. м жилья в Ульяновске, а также саморегулирующаяся очередь на получения жилья, что обеспечивает сбалансированность этапов накопления и рассрочки платежей денежных средств.
Индексация применяется с целью сохранности средств пайщиков от инфляции и позволяет последовательно докупать доли квартиры по ценам, установившимся на момент платежа. Это обеспечивает устойчивую работу кооператива даже в условиях замкнутости - в том случае, если в ЖСК перестанут вступать новые пайщики.

- А как согласуется деятельность вашего кооператива с новым Жилищным кодексом?
- Вот тут есть вопросы. Для нас значительно изменились условия и правовое поле деятельности. Жилищно-строительный кооператив "Строй и живи" решением общего собрания пайщиков преобразован в ипотечный кредитный потребительский ко7оператив граждан "Строй и живи". Он преследует те же цели - приобретение жилья для наших пайщиков, но уже на несколько других условиях. Принят новый устав и одобрены изменения, которые позволят расширить возможности нашей работы и, действительно, сделать для ульяновцев жилье более доступным.

Президенту Российской Федерации В.В.Путину
Председателю Совета Федерации С.М.Миронову
Председателю Государственной Думы Российской ФедерацииБ.В. Грызлову
Председателю Правительства Российской Федерации М.Е.Фрадкову

Уважаемый Владимир Владимирович!
Уважаемый Сергей Михайлович!
Уважаемый Борис Вячеславович!
Уважаемый Михаил Ефимович!

Мы, представители строительного сообщества и жилищной кооперации, обращаемся к вам в связи с принятием Федеральных законов "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ и "О жилищных накопительных кооперативах" ╧215-ФЗ от 30.12.2004г.
В процессе подготовки данных законов перед их разработчиками многими депутатами, специалистами и практиками в области жилищного строительства и жилищной кооперации был поставлен целый ряд вопросов по многим принципиальным положениям и разделам законов. Однако эти предложения и замечания не нашли отражения в окончательных редакциях текстов, и в итоге законы, вступающие в силу с 1 апреля 2005 года, были приняты без серьезного анализа накопленного положительного опыта в регионах России и учета возможных последствий, к которым приведет практическая реализация законов.
14 февраля текущего года обозначенные проблемы были подняты на совещании в Госдуме с участием ее депутатов, членов Совета Федерации, представителей органов государственной власти, руководителей строительных и банковских ассоциаций, практиков региональных рынков недвижимости. В результате обсуждения озвученных критических замечаний, связанных с негативными последствиями вступления в силу законов и вопросами их практического применения, было вынесено общее решение ходатайствовать об отсрочке вступления законов в силу на год в целях их существенной доработки.
15 февраля на аналогичном совещании в Совете Федерации также было принято решение о необходимости создания рабочей группы с участием специалистов-практиков для разработки поправок к этим законам.
10 марта текущего года было созвано совещание под председательством вице-спикера Госдумы Г.В. Бооса с участием разработчиков законов из Фонда "Институт экономики города", представителей Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, специалистов жилищной кооперации из различных регионов по обсуждению Федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах". На нем было принято решение о подготовке и представлении в недельный срок конкретных предложений по внесению поправок в принятый закон.
В ходе повторного рассмотрения подготовленных специалистами-практиками предложений по ликвидации недоработок и противоречий в тексте закона его разработчиками так и не были даны ответы на поставленные вопросы, касающиеся фактической невозможности дальнейшей работы жилищных кооперативов. В результате решение о включении принципиальных изменений и дополнений в закон, способных реально улучшить ситуацию в жилищной кооперации, принято не было.
Таким образом, вступление в силу закона "О жилищных накопительных кооперативах" с 1 апреля 2005 года вынудит жилищные потребительские кооперативы фактически прекратить свою деятельность. Таким примером может стать уфимский кооператив, уже обеспечивший за 9 лет работы ввод 1,0 млн.кв.м жилья и запланировавший в ближайшие годы строительство более 1,1 млн.кв.м жилья.
Отмечая, с одной стороны, всю своевременность и важность принятия этих законов и, с другой стороны, необходимость их серьезной доработки, мы считаем целесообразным в ближайшее время:
- приостановить вступление в силу законов на один год для внесения необходимых изменений и дополнений;
- создать специальную рабочую группу по разработке предложений по внесению изменений и дополнений в данные законы с максимальным привлечением специалистов и экспертов-практиков в области жилищного строительства и жилищной кооперации;
- ввести в практику принятия законов (в Государственной Думе, Совете Федерации и аппарате Президента РФ) обязательное заслушивание экспертного заключения профильных специалистов рабочих групп (в будущем специалистов саморегулируемых организаций) принимаемых законодательных актов, а также анализу последствий их внедрения в Российской Федерации.

С уважением,

Первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) В.С. Казейкин
Генеральный директор МАИФ В.А.Макеев
Председатель Комитета Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга по ипотечному кредитованию и накопительным схемам приобретения жилья А.Г. Самарцев
Первый заместитель губернатора Ульяновской области, председатель Попечительского Совета Ульяновского ЖСК "Строй и живи" А.Ю. Иванов
Руководители жилищных потребительских кооперативов общей численностью более 60 тысяч членов:
Председатель ЖСК "Строй и живи" (г. Санкт-Петербург) П.Д. Штепан
Председатель Экспертного Совета НП ГНК "Жилье в рассрочку" (г.Москва) А.В. Швалев
Председатель Потребительского кооператива "Своими руками" (г. Уфа) Т.Г. Исмагилов
Председатель ЖСК "Нирлан-Новосел" (г. Ростов-на-Дону) Г.Е. Наумов
Председатель ЖСК "Строй и живи" (г. Ульяновск) А.С. Диков
Председатель ПК "Строим будущее"(г.Казань) А.А. Цибизов
Председатель ЖК "Совместная инициатива" (г. Москва) Э.З. Петровскис
Председатель ЖСК "Строй и живи" (г. Самара) Е.С. Поберезкин
Председатель ЖСК "Доступные квартиры" (г. Калуга) М.В. Домбровский
Председатель ЖК "ФСК САС" (г. Санкт-Петербург) В.Н. Солдатов
Председатель потребительского ЖСК "Свой дом" (г. Калининград) О.Г. Перевалов
Председатель ЖСК "Квартиры" (г. Москва) И.А. Шугурова
Председатель ЖСК Северян "Строим вместе" (г. Мурманск) А.В. Воробейчиков
Председатель ЖСК "ОБЩИНА" (г. Ноябрьск, Ямало-Ненецкий АО) Г.В. Ольшевский
Председатель ЖСК "Невский терем" (г. Санкт-Петербург) А.А. Волков
Председатель ЖСК "Ваш выбор" (г. Санкт-Петербург) Н.В. Кравцова
Председатель ЖСК "Тандем" (г. Кингисепп, Ленинградская область) Т.К. Васильева
Председатель ЖСК "МЖК "МЕГИОН" (г. Мегион, ХМАО) О.В. Куприянчук
Председатель ЖСК "Свой дом" (г. Томск) А.А. Фадеев
Председатель ЖСК "Центр решения жилищных проблем" (г.Самара) Л.Ю. Брусенцова
Председатель ЖСК "Центральный" (г. Москва) О.А. Слобожанин
Председатель ЖСК "Самарский новосел" (г. Самара) Н.Л. Мартынова
Председатель ПК ЖСК "Самарская жилищная инициатива" (г.Самара) М.В. Алешина
Председатель Молодежного ЖСК "Мой город" (г. Самара) А.В. Гурьянов
Председатель ПК ЖСК "Ресурсы" (г. Новосибирск) Н.А. Проскурина
Председатель ЖСК "Строим вместе" (г. Псков) С.А. Ларионов
Председатель МЖСК "Строй и живи" (г. Нижний Новгород)
Е.В. Рогулев


Подготовил Александр Лайков
Ульяновская правда
8 апреля 2005 г.

 
© ИКПКГ "Строй и живи", 2002-2009
т. 8(8422) 44-26-26, г. Ульяновск, ул. Радищева, 28