В настоящее время Госдумой рассматривается ряд законопроектов, направленных на развитие жилищного кредитования и увеличение объемов жилищного строительства. Между тем Ульяновский ЖСК "СТРОЙ И ЖИВИ" уже более двух лет успешно использует собственную уникальную методику в решении проблем жилищного кредитования.

Ипотечное кредитование - важнейшая программа государственного уровня, - считает председатель Ульяновского ЖСК "Строй и живи" Александр ДИКОВ. - Тем не менее ипотека в России развивается медленно. Тому есть ряд объективных причин. Прежде всего - экономические. В условиях нестабильной экономики, инфляции и постоянного роста цен на жилье (например, в 2001 году средняя цена квадратного метра в Ульяновске выросла на 48%, в 2002 - на 33%; в Москве за 2003 год средняя стоимость квадратного метра выросла на 40% и тенденция роста сохраняется) ипотека в принципе не может быть доступной. Тем более что при увеличении спроса стоимость жилья будет расти еще выше. Отсутствует и элементарная культура заемщика; понятие "кредитная история" - из разряда зарождающихся. Российская законодательная база по ипотеке все еще находится в стадии доработки.
Как быть в такой ситуации? Во всем мире наряду с ипотекой существуют и другие формы жилищного кредитования: стройсберкассы, потребительские кооперативы, которые используют накопительную систему и взаимокредитование. Опыт взаимного кредитования и строительства жилья в форме потребительской кооперации успешно реализуется и в России.
Стоит отметить, что ныне существующая банковская ипотека доступна тем гражданам, кто имеет официальный высокий заработок. Схема приобретения жилья через потребительский кооператив подходит, гражданам с относительно невысокими доходами, а также тем, кто не может официально подтвердить свои доходы. Однако из-за отсутствия единых стандартов деятельности ЖСК схемы работы и условия доставления жилья в разных кооперативах отличаются друг от друга. При этом наиболее важные задачи (такие, как обеспечение сбалансированности этапов накопления и рассрочки, обеспечение баланса использованных и возвращенных средств пайщиков) решаются по-разному.

Ульяновский жилищно-строительный кооператив "Строй и живи", изучив имеющийся российский опыт, доработал и реализовал методику предоставления жилья в рассрочку в Ульяновске. Программа "Жилье в рассрочку", разработанная кооперативом, признана специалистами одной из лучших в России с точки зрения социальной защищенности пайщиков и финансовой сбалансированности накопительной системы.
ЖСК "Строй и живи" предлагает методику, которая состоит из двух оригинальных механизмов: индексация паевых взносов и саморегулирующая очередь на получение жилья.
Индексация паевых взносов как на этапе накопления, так и на этапе рассрочки обеспечивает реальную защиту от инфляции. Для сохранности средств пайщиков при значительных колебаниях цен на недвижимость и для учета паевых взносов используется условная денежная единица (УДЕ), курс которой ежеквартально рассчитывается риэлторским информационным центром. УДЕ привязана к индексу изменений средней рыночной цены 1 квадратного метра жилой площади. Допустим, гражданин первоначально внес 40 процентов от стоимости жилья. Оплаченный процент фиксируется, а следующие взносы индексируются уже в зависимости от курса УДЕ (за последние 2,5 года он вырос на 54%). Подобная индексация позволяет пайщикам последовательно покупать квартиру по долям. Причем каждой внесенной суммой оплачивается определенная доля квартиры по ценам, сложившимся на момент платежа. Таким образом, обеспечивается устойчивая работа в условиях замкнутой системы и полная независимость от инфляции.

Механизм саморегулирующейся очереди на получение жилья обеспечивает сбалансированность этапов накопления и рассрочки. Оптимальная сбалансированность очередности достигается тем, что приоритет в очереди должен иметь пайщик, наиболее выгодный для остальных пайщиков ЖСК. Простой механизм: приоритет имеет пайщик, внесший на максимальное время максимальную сумму и собирающийся погасить ссуду в минимальный срок.

Приобрести жилье посредством ЖСК "Строй и живи" могут не только физические, но и юридические лица. Компания, покупающая для своих сотрудников жилье через кооператив, и решает социальную проблему, и получает преимущество перед конкурентами в плане привлечения высококлассных специалистов. Экономическая выгода еще и в том, что жилье обходится значительно дешевле, чем в случае банковского кредитования: уплатив половину стоимости квартиры и получив ее в пользование, оставшуюся часть выплачивают в рассрочку до ста месяцев. При приобретении предприятием более одной квартиры делаются скидки на вступительный платеж. Такая жилищная политика предприятия рационально использует денежные средства компании и активизирует денежный потенциал ее сотрудников. Накопленный опыт работы позволяет ЖСК "Строй и живи" внедрять комбинированные схемы с использованием накопительной схемы и банковского кредитования. Так, в мае 2004 года достигнута договоренность между кооперативом "Строй и живи" и Ульяновским филиалом Сбербанка РФ о предоставлении кредита пайщикам ЖСК для приобретения жилья. В настоящее время совместно с комитетом по делам молодежи администрации Ульяновской области ЖСК участвует в разработке молодежной целевой программы "Молодой семье - доступное жилье".

Все необходимые консультации можно получить в Ульяновском ЖСК "СТРОЙ И ЖИВИ" по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, 28, тел./факс: (8422) 44-26-26. Сайт кооператива: http: //ulcoop.real-estate.ru

Деловое обозрение N10, октябрь 2004 г.