Жилищный кооператив "Строй и Живи". Преимущества ЖК для граждан.

Кооператив "Строй и живи": доступное жилье - не миф!

Елена ГАМОВА, директор кредитного кооператива "Строй и живи"

Кооперативное движение в России в последние годы набирает темпы. И тем, кому не подходит банковская ипотека, теперь могут воспользоваться займом в кооперативе. В какие кооперативы можно вступать? Как понять, что перед вами серьезная организация? Эти и другие вопросы возникают у тех, кто намеревается приобрести жилье с помощью заемных средств.

Сразу нужно оговориться, что кредиты могут выдавать только банки. Другие небанковские организации, в частности кооперативы, могут выдавать займы. Чем отличается банковский кредит от займа?

Банки выдают кредиты неограниченному кругу лиц: всем, кто отвечает их требованиям (например, имеет высокую официальную зарплату, поручителей и т.д.). Главное же, чтобы получить банковский кредит, обычно не требуется предварительно вносить какие-то личные средства в банк. Кооперативы в отличие от банков выдают займы не всем желающим, а только членам кооператива и только при условии, что член кооператива накопил в кооперативе определенную сумму. Размер займа, как правило, не может превышать размера собственных накоплений в кооперативе. Иначе говоря, заем обычно выдается в сумме, не более половины стоимости квартиры.

Другое отличие от банков: при выдаче займа кооператив не требует поручителей и официальных справок о доходах, а значит условия для получения заемных средств в кооперативе доступны большему количеству потенциальных заемщиков. Основная гарантия возврата займа в кооперативе - залог (ипотека) приобретаемого для члена кооператива жилья.

Итак, Вы решили приобретать жилье через кооператив, на что необходимо обратить особое внимание?

При выборе кооператива необходимо основываться на том, какая правовая форма - жилищный (ЖК), жилищно-строительный (ЖСК), жилищно-накопительный (ЖНК), кредитный потребительский кооператив граждан (КПКГ) или иное - предлагается. Крайне важно наличие законодательного регулирования деятельности кооператива данного вида, опыт его работы. Желательно членство кооператива в профессиональных общественных организациях.

Прежде чем принять решение о вступлении в кооператив, нужно прийти туда лично, прослушать информацию о деятельности кооператива, условиях вступления и приобретения жилья; почитать документы, задать интересующие вопросы, выяснить все нюансы. Часто бывает, что на словах - одно, а на деле получается совсем другое. То, что говорили на словах - не зафиксировано в договоре.

Финансовая модель, обеспечивающая порядок использования и выдачи денежных средств (покупки квартир), у кооперативов может быть разная, но она должна быть прозрачна для членов кооператива и отражена в договоре. Также необходимо выяснить: получил ли кто-то реально через кооператив квартиры, каково общее количество квартир, приобретенных с помощью кооператива и как долго организация работает в городе.

Ипотечный кредитный потребительский кооператив граждан "Строй и живи" (далее - ИКПКГ "Строй и живи") работает в Ульяновске уже три с половиной года. Деятельность кооператива регулируется и осуществляется в соответствии с Федеральным Законом от 07.08.2001г. ╧117-ФЗ "О кредитных потребительских кооперативах граждан". ИКПКГ "Строй и живи" является действительным членом Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) и Союза профессионалов рынка недвижимости (СПРН). С помощью кооператива за время его работы люди приобрели уже 379 квартир, и 147 семей стали собственниками.

Основными направлениями деятельности кооператива являются:
√ прием личных сбережений граждан с целью накопления;
√ выдача займов на приобретение жилья.

В кооперативе можно получить заем на приобретение жилья в Ульяновске и области как в давно построенных, так и в строящихся домах. Заем можно получить под 3%, 15%, а также под плавающую процентную ставку, привязанную к изменению цен на жилье в городе. От выбранной процентной ставки по займу зависит процент, который будет начисляться на личные сбережения до тех пор, пока не получен заем. Проценты по займу зависят от накопительно-заемного плана.

Кооператив предлагает на выбор три накопительно-заемных плана: "Жилищный", "Стабильный" и "Социальная ипотека". В результате каждый человек может выбрать для себя оптимальную схему решения жилищной проблемы, исходя из своих потребностей и финансовых возможностей.

План "Жилищный". Наиболее подходит для тех, кто не может накопить до 50% от стоимости жилья в короткие сроки. Этот план помогает сберечь пусть и небольшие накопления от инфляции. Все знают, что цены на жилье последние годы постоянно растут, и накапливая постепенно, люди не могут угнаться за ростом цен. Переводить рубли в валюту сегодня не выгодно, курс доллара и евро почти не растет. Сбербанк предлагает по депозитным вкладам максимум 9% годовых, тогда как цены на жилье за 2004 год выросли на 22,5%, а сначала текущего года - уже на 16,5%. И получается, что накопления граждан постоянно обесцениваются.

При выборе плана "Жилищный" проблема обесценивания накоплений полностью решается. За все время накопления на сбережения будет начисляться процент, равный росту цен на жилье в Ульяновске. Например, если за этот год цены на жилье вырастут на 25%, то и на накопления будет начислено 25% годовых. Почему кооператив может начислять такую высокую процентную ставку? Это происходит потому, что пока член кооператива накапливает, его деньги выдаются другим пайщикам под такую же ставку, привязанную к изменению цен. Таким образом, как бы ни росли цены, ваши накопления в кооперативе не обесценятся.

Заем по этому плану выдается под процентную ставку, которая также будет зависеть от изменения цен на жилье: цены не растут - ставка 0%, растут - ставка равна месячному росту. Хорошо, если после получения займа цены будут расти медленно, но если получив заем, купив квартиру, вселившись в нее и начав рассчитываться за заем, ставка окажется высока, проблему можно решить следующим образом: можно комбинировать заем, полученный в кооперативе, с банковским кредитом. Кооператив работает со Сбербанком и может помочь получить кредит либо на погашение всего остатка займа, либо на какую-то его часть. Предугадать ситуацию на рынке жилья и динамику банковских ставок очень сложно. Так, в 2002 и 2004 годах цены на жилье выросли на 22,5 % за год. За 2003 год прирост цен составил всего 8,5%, в то время как Сбербанк выдавал кредиты под 23% годовых. Расплачиваясь за заем кооператива, можно следить за изменением цен на жилье: в случае резкого роста цен, когда заем становится дорогим, можно посмотреть, что предлагает Сбербанк, сравнить и погасить банковским кредитом либо какую-то часть займа, либо весь заем целиком. Сейчас идет тенденция к некоторому снижению банковских ставок, поэтому в этом году многие, получившие заем в кооперативе, смогли погасить его полностью или частично, перекредитовавшись в Сбербанке.

Во время бесплатной консультации в кооперативе "Строй и живи":
"Что же нам выбрать?"

План "Стабильный". По этому плану заем можно получить под 15% годовых, а на ваши сбережения в процессе накопления будет начисляться 11% годовых. На сегодняшний день 15% годовых - очень хорошая ставка по займу, даже в сравнении с московскими банками. А при небольшом росте цен 11% годовых, начисляемые на ваши сбережения, вполне могут скомпенсировать инфляцию.

План "Социальная ипотека". Заем выдается под 3% годовых, что является очень привлекательной ставкой, но пока заем не получен, на внесенные личные накопления проценты не начисляются. План "Социальная ипотека" наиболее выгоден тем, у кого имеется 50% и более от стоимости квартиры, и кому требуется небольшая рассрочка по погашению займа. Понятно, что 3% годовых - это беспрецедентно низкая ставка. Но есть опасность обесценивания личных накоплений: ведь пока заем не выдан (а цены на жилье в этот период могут расти), проценты на ваши сбережения не начисляются. Опять может помочь кредит Сбербанка: на сумму прироста цен за период накопления можно взять кредит. Если это не больше 45 тысяч рублей, поручители для получения кредита не нужны. Основной заем (обычно это порядка 200-300 тысяч рублей) берется уже в кооперативе под 3% годовых с минимальными ежемесячными платежами.

Вопрос-ответ

- Сейчас так много всяких кооперативов (ЖК, ЖНК, ЖСК, КПКГ), что трудно разобраться. А в рекламе еще увидел такое словосочетание - "потребительский ипотечный кооператив". Не могли бы вы кратко охарактеризовать каждый? Чем они друг от друга отличаются?

- С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ, раздел 5-й которого посвящен ЖК и ЖСК. ЖК создается для реконструкции и последующего содержания членами кооператива жилого дома. ЖСК - для строительства и последующего содержания членами кооператива одного дома. Закон о ЖНК (жилищно-накопительном кооперативе) вступил в силу 31 марта 2005 года. Закон о КПКГ (кредитных потребительских кооперативах граждан) действует еще с 2001 года. Как ЖНК, так и КПКГ создаются для привлечения и использования денежных средств граждан на приобретение или строительство жилья. Объекты приобретаемого жилья не ограничены. Потребительский ипотечный кооператив не имеет в чистом виде законодательного регулирования, надзора и контроля государства с целью обеспечения прав граждан.

По материалам on-line конференции на сайте газеты "Квартирный ряд"

- Будут ли начисляться проценты на мои сбережения, пока я накапливаю их в кооперативе, и под какой процент выдается заем?
- Компенсация (процент) на личные сбережения, накапливаемые в нашем кооперативе, начисляться будет. Размер компенсации определяется выбранным накопительно-заемным планом. Максимальная процентная ставка по личным сбереженим равна проценту изменения цен на рынке жилья (в 2004 году - 22,5% годовых) . Процентная ставка по займу составляет от 3% годовых и зависит от ставки, начисляемой заемщику на личные сбережения на этапе их накопления.

По материалам рубрики "Вопрос-ответ" сайта
Ульяновского кооператива "Строй и живи"
http://ulcoop.real-estate.ru

Уважаемые читатели,
все интересующие Вас вопросы вы можете задать, позвонив по телефону 44-26-26 , на сайте кооператива http://ulcoop.real-estate.ru или посетив офис по адресу: ул. Радищева, 28

"Недвижимость Ульяновска", N20(36) 3 октября 2005г.