Мы делаем жилье доступным!
На нашем сервере Жилищный кооператив "Строй и живи"
Основная страница Написать письмо Новости Карта сайта
О кооперативе
Накопительно-заемные планы
Социальные программы
Гарантии надежности
Вопрос-ответ
Члену кооператива
Агентствам недвижимости
Полезные ссылки
Контакты
Персональная защита данных
 
 
Материнский капитал
 
ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ
 
Жилищный кооператив "Строй и живи"
 
Статьи о ЖСК

Ипотечный кризис: что дальше
Есть ли альтернатива угасающей банковской ипотеке в решении жилищного вопроса?

(Недвижимость Ульяновска", N 20(108) от 11 ноября 2008 г.)


События последнего месяца сместили акценты во мнениях по поводу финансового кризиса от ╚скорее всего не будет╩ к ╚проявляется достаточно сильно╩. Сейчас уже признан тот факт, что ипотечный кризис, начавшийся на западе, достаточно ощутимо повлиял на российскую экономику, прежде всего на банковский сектор и рынок недвижимости. Ипотека, активно развивавшаяся последние два года, столкнулась со множеством проблем.

Свои комментарии по поводу текущей ситуации дают первый заместитель Председателя Правительства Ульяновской области Владимир Козин и директор Ульяновского кредитного кооператива ╚Строй и живи╩ Елена Данилина.

- Какова ситуация с банковской ипотекой сейчас, насколько она доступна населению?
В. Козин: Мировой финансовый кризис в первую очередь отражается на рынке недвижимости и строительства. Банки практически прекратили выдавать ипотечные кредиты населению. И не только потому, что возник кризис ликвидности, но и по той причине, что остановился выкуп закладных вторичными кредиторами из-за кризиса фондового рынка. Банки как первичные кредиторы оказались своего рода между молотом и наковальней: с одной стороны √ нехватка собственных финансовых ресурсов, с другой стороны √ невозможность продать имеющиеся долговые обязательства населения.
Серьезны опасения и в возможном падении ликвидности заложенной недвижимости. Всё это заставило банки пересмотреть свою кредитную политику, изменить требования к заемщикам. Но не только кризис стал причиной этому. Есть и другие вполне объективные и ранее прогнозируемые причины. Если попытаться проанализировать причины отказов, то их может быть масса:
- у банка может не быть денег, так как толпы народа прибежали снимать свои депозиты и счета;
- банк может в настоящий момент пересматривать свои процентные ставки и вообще кредитную политику. Часто это может занимать до месяца и больше, так как идет куча согласований, и часто с московским управлением, у которого десятки таких филиалов по России, и все ждут этого согласования;
- у вас просто может не быть положительной кредитной истории, например, вы забыли, что как-то просрочили на 1 день платеж за приобретенный в рассрочку чайник;═
- у вас просто может не быть дохода в размере, достаточном для оплаты не просто кредитного платежа, но и прочих расходов. А банк учитывает, что вы еще должны оплатить коммунальные услуги, содержать и обучать своих детей, добираться на работу на транспорте, питаться и покупать себе одежду как минимум, не говоря уже о технике и отдыхе, так как речь в случае, к примеру, ипотеки идет о десятилетии обязательных платежей. То есть сумма платежа по кредиту не может быть более 40-50% вашего дохода с учетом коммунальных услуг и т.д.;
- в вашем резюме или биографии могут быть еще какие-либо рисковые, с точки зрения банка, факты, либо вы о чем-то умолчали;
- банки вообще ужесточили сейчас процедуру одобрения заемщика, так как и заемщиков с хорошим доходом осталось мало, и ╚стоимость жизни╩ стала выше при повсеместном росте цен, и стабильности меньше. Банки также обращают внимание на то, в какой сфере вы работаете, насколько ваше положение в организации стабильно. Ваш руководитель тоже может быть опрошен службой безопасности банка;
- помимо этого, формируется статистика неплатежей по кредитам, бюро кредитных историй. Банк теоретически может проверить и вашу налоговую историю, обратить внимание на задолженности по налогам, а также на то, что вы живете, например, в общежитии и что у вас нет никакого другого имущества. Все эти факторы дают понять банку очень многое: и ваш уровень жизни, и отношение к деньгам и обязательствам, и отношение к жизни вообще;
- большинство платежеспособного населения уже приобрело квартиры в ипотеку, и, с точки зрения банков, ╚качество╩ заемщика становится все ниже, также с учетом вышеперечисленного.

Е. Данилина: На фоне международного финансового кризиса российские банки значительно сократили свои кредитные программы, а те, что остались, стали значительно строже к заемщикам: тщательнее проверяются сами клиенты, их кредитная история, увеличился размер первоначального взноса, а также процентные ставки по вновь выдаваемым ипотечным кредитам. Сегодня ипотека доступна только людям с хорошей стабильной и предпочтительно ╚белой╩ зарплатой, с идеальной кредитной историей.
Несмотря на кризис, проблема приобретения жилья остается одной из актуальных. По данным опроса, проведенного 4-5 октября 2008 г. Всероссийским центром изучения общественного мнения (ВЦИОМ), около половины россиян (51%) самым надежным способом хранения денег считают покупку недвижимости. Но купить хорошую квартиру, выложив сразу ее полную стоимость, на сегодняшний день мало кому под силу. Сейчас, когда ипотека отошла на второй план, встает вопрос о поиске других путей кредитования покупки жилья.

- Есть ли альтернатива ипотеке, и как изменилась роль кооперативов?
В. Козин: Организационно-правовых форм кооперативов может быть множество: и жилищно-накопительные, и потребительские ипотечные, и жилищные, и жилищно-строительные и др. Все эти формы самоорганизации граждан имеют право на существование и даже довольно успешно выполняют свои уставные задачи по решению жилищных проблем своих участников без единого бюджетного рубля и без какой-либо помощи государства, в т.ч. и на территории нашей области. Но без системообразующих мер по упорядочиванию деятельности подобных жилищно-накопительных сообществ граждан развитие такого рода институтов будет очень трудным. И здесь путь не только через принятие специальных законов о регулировании их деятельности; здесь возможны и альтернативные механизмы саморегулирования, объединения подобных сообществ в ассоциации второго уровня с добровольными резервными и страховыми фондами, выработки стандартов работы, системы добровольной сертификации деятельности и пр. Все это давно работает в Европе. Кстати, история развития системы стройсбережений в Европе берет свое начало с═1775═года, когда в═Бирмингеме═было образовано жилищно-строительное общество═"Kettley's Building Society".═
В своей основе накопительные строительно-жилищные системы √ это замкнутые финансовые системы. Один и тот же вкладчик на накопительном этапе своего участия в системе является кредитором других вкладчиков, а на втором, кредитном, этапе является уже ссудополучателем. Кредитные ресурсы имеют внутреннее происхождение, а не привлекаются с внешнего финансового рынка, как, например, при ипотечном кредитовании. Соответственно, кредиты в накопительных системах гораздо дешевле, чем ипотечные, а условия их выделения всегда стабильны и от ситуации на рынке практически совсем не зависят.═
Интересы более 6 тысяч кредитных институтов жилищного строительства представляет Международный союз по жилищному финансированию═- всемирная некоммерческая организация═International Union for Housing Finance (IUHF), образованная в 1914 году.
Повторяю, что таким системам никакой кризис не грозит. Они являются замкнутыми. И перспективы развития таких сообществ в России очень значительны, в них может участвовать до 60% трудоспособного населения страны. На федеральном уровне сейчас делается очередная попытка принять специальный закон ╚О стройсберкассах╩, но, на мой взгляд, сразу формировать такие структуры в коммерческом варианте ведения своей деятельности и в виде специализированных банков будет ошибочно. Мы видим, когда возникли стройсберкассы в Европе, и все эти годы они прекрасно существовали и развивались без специального нормативного регулирования и в некоммерческой потребительской форме объединения своих участников. И только когда они выросли до такой степени, что накопленные активы стали позволять работать на финансовом рынке, они трансформировались в специализированные банки, и в 70-х годах был принят специальный закон, регулирующий их деятельность.

Е. Данилина: Немного истории: семь лет назад ипотечный рынок в России только начинал свое развитие. Банковский кредит на покупку жилья получить было практически невозможно, и объемы выдаваемых ипотечных кредитов были почти такими же, как и сейчас. Кооперативы, которые стали появляться тогда в Ульяновске, стали единственной возможностью решить свою жилищную проблему для населения.
Практически одновременно открылось несколько таких организаций. Не все выдержали проверку временем. Сейчас в Ульяновске два устойчиво работающих кооператива: это ╚Строй и живи╩, созданный на основе одной из старейших риэлторских фирм Ульяновска ЗАО ╚Центр недвижимости╩, и ╚Строим вместе╩. Итоги деятельности говорят сами за себя: на сегодняшний день, например, с помощью УКК ╚Строй и живи╩ уже приобрели жилье около 550 человек, а всего членами этого кооператива стали более 900 человек. И все это без привлечения средств из государственного бюджета!
С развитием ипотечного кредитования в последние два года в нашем городе кооперативы отошли на второй план. Это понятно: проще сразу взять кредит, без накопления и ожидания купить квартиру, жить в ней и расплачиваться. Но пару лет назад и цены на жилье были меньше почти в два раза, соответственно, и сами кредиты, и ежемесячные платежи по ним тоже были гораздо меньше. Сейчас, когда цены на жилье, даже для нашего небольшого города, стали ╚заоблачными╩, когда сложности в получении ипотечного кредита возникают более чем у половины из обратившихся в банк, снова становятся актуальными накопительно-заемные схемы кооперативов.
Да, процесс приобретения жилья займет больше времени, чем оформление банковского кредита, так как вначале нужно накопить первоначальный взнос, а он обычно составляет не менее 50% от стоимости квартиры. Но стоит заметить, что накопление является и преимуществом в конечном итоге: уменьшаются сумма самого займа и, соответственно, ежемесячные платежи по нему. Не говоря уже о том, что в период накопления человек реально оценит свои возможности ежемесячно отдавать определенную сумму. Хотя ограничений по вносимым суммам на период накопления нет, но для члена кооператива и будущего заемщика это хорошая проверка своих кредитных возможностей на будущее. Попасть в кооператив куда легче, чем получить одобрение кредита в банке. Стать членом кооператива может практически любой - достаточно достичь 18 лет и иметь паспорт. Плюс ко всему, благодаря личному полноправному участию в деятельности кооператива, можно влиять на его решения и действия, получать информацию о состоянии дел, контролировать работу организации.
В конечном итоге, кооперативные схемы более целесообразны, с экономической точки зрения, как для отдельного человека, так и для государства в целом. С одной стороны, у заемщика уменьшается бремя выплат, т.к. займ дается только на половину стоимости, с другой √ государство и банковская система снимают с себя кредитную нагрузку и риски, т.к. кооператив действует как замкнутая система наподобие ╚кассы взаимопомощи╩. Кооператив √ организация некоммерческого рода, и извлечение прибыли не является его целью. И если какой-то кооператив обещает большой доход за короткий срок, то, скорее всего, это та самая ╚пирамида╩, о которой так много говорится в СМИ.

Делая выводы, можно сказать, что кооперативная ипотека не противостоит банковской. Это еще один вариант решения жилищного вопроса. Просто она не так зависит от перипетий в финансовом секторе, имеет стабильную накопительно-заемную схему и, в конечном итоге, более доступна населению, особенно сейчас.

Анна Беспалова

 
© ИКПКГ "Строй и живи", 2002-2009
т. 8(8422) 44-26-26, г. Ульяновск, ул. Радищева, 28